Custom Search

บทความที่ได้รับความนิยม

Translate

วันจันทร์ที่ 22 มีนาคม พ.ศ. 2553

การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม

เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง


การบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับรูปแบบการบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับเก่าดู แล้วจะพบว่า กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่นั้นมีการเอื้ออำนวยประโยชน์ในด้านใดให้แก่เจ้าของโครงการจัดสรร และผู้บริโภคบ้าง

นับว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจะต้องทำความเข้าใจเอาไว้ เพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 หรือโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภายหลังจากวันที่ดังกล่าวก็ตาม

เมื่อมีการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านตามรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งตามกฎหมายแล้ว ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิก รวมทั้งจะต้องชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามที่กำหนด

ถ้าคุณคิดเบี้ยวไม่ชำระล่ะก็ จะต้องถูกปรับตามที่กำหนด รวมทั้งอาจโดนมาตรการแก้ไขอย่างอื่นด้วย ไม่มีอีกแล้วกับการลอยนวลเหมือนเช่นอดีตที่ผ่านมา ซึ่งความเปลี่ยนแปลงในทางที่พัฒนาขึ้นจากการแก้ไขกฎหมายใหม่มีดังนี้



ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายจัดสรรใหม่ให้เจ้าของโครงการต้องกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการที่ขอจัดสรร และจะต้องวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการนั้นไว้โดยจะต้องกำหนดเวลาในบำรุงรักษาพอสมควร ซึ่งไม่น่าจะน้อยกว่า 180 วัน

การกำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่มีการกำหนดรูปแบบที่ชัดเจน มีแต่เพียงวิธีการบริหารที่กำหนดขึ้นเองซึ่งมีความแตกต่างกันไปไม่ว่าจะเป็น เจ้าของโครงการบริหารเอง จ้างบุคคลภายนอกเข้ามาบริหาร ลูกบ้านประชุมร่วมกันเพื่อจัดตั้งทีมงานบริหาร หรือมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับการกำหนดแนวทางของเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ

แต่ตามกฎหมายใหม่กำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาไว้อย่างชัดเจนเป็น 3 แนวทาง คือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง โดยการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย

(2) เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือ (3) เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยจะเห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการกำหนดให้มีการบริหารตาม (2) ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนแปลงให้เป็นไปตาม (1) ได้เสมอ แต่หากเจ้าของโครงการดำเนินการตาม (3) ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารเป็นอย่างอื่นได้



นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้เจ้าของโครงการจะต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งเป็นเงินก้อนที่นอกเหนือจากค่าบริการในฐานะสมาชิกทั่วไปเพื่อการบริหารเบื้องต้นให้แก่หมู่บ้านด้วย แต่หากมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์เจ้าของโครงการไม่ต้องออกค่าใช้จ่ายเป็นเงินก้อนแต่อย่างใด ซึ่งเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการที่ไม่ต้องการชำระเงินก้อน อาจพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายของตน

มาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีมาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการบริหารสาธารณูปโภคไว้ในที่ใดเลย การที่จะมีมาตรการแก้ปัญหาหรือไม่ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเจ้าของโครงการแต่เพียงประการเดียว หากไม่มีมาตรการบังคับที่ดีโครงการก็จะไม่มีเงินมาบริหารสุดท้ายชตากรรมก็จะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัย เพราะเจ้าของโครงการไม่ต้องมานั่งรับผิดชอบเนื่องจากขายโครงการหมดแล้ว แต่หากยังไม่สามารถขายหมดผู้ซื้อก็อาจโชคดีที่ยังมีเจ้าของโครงการดูแลอยู่ ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะทนได้อีกนานเท่าใด

ตามกฎหมายใหม่จึงมีมาตรการแก้ไขวิธีการนี้โดยได้กำหนดมาตรการแก้เผ็ดผู้ซื้อที่อยากอยู่สบายแต่ไม่ยอมจ่ายเงิน โดยแบ่งเป็น 3 ระดับคือ (1) หากสมาชิกรายใดไม่ชำระค่าใช้จ่ายบุคคลนั้นจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด (2) หากค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค (3) หากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามาตรการตามที่กำหนดในกฎหมายจัดสรรที่ดินใหม่ เป็นนิมิตหมายที่ดีสำหรับโครงการจัดสรรโดยส่วนรวม เพราะอย่างน้อยน่าจะช่วยให้โครงการจัดสรรโดยทั่วไปอยู่ในสภาพที่ดี และเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน และอีกประการหนึ่งน่าจะช่วยรัฐประหยัดงบพัฒนาประเทศได้บ้างไม่มากก็น้อย ทั้งนี้เนื่องจากแต่ละโครงการน่าจะมีเงินพอที่จะช่วยเหลือตัวเองได้บ้าง

http://www.homeandi.com/content/c573.html

รายการบล็อกของฉัน

ป้ายกำกับ

20 ไอเดียแต่งบ้านราคาประหยัด (1) 5 เคล็ดตรวจสอบแบบก่อนซื้อบ้าน (1) 5 ป ของคอนโดแต่งเสร็จ (2) 6 ไอเดียกว้างในบ้านแคบ (1) 7 ลักษณะบ้านอยู่แล้วจน (1) 8 องค์ประกอบ เพื่อเนรมิตบ้านให้น่าอยู่ (1) 9 วิธีแห่งการรักษาความปลอดภัย "ป้องกันขโมยขึ้นบ้าน" (1) กฏหมายว่าด้วยรั้วบ้าน (1) กระจกวอลเปเปอร์ ...ศิลปะที่คุณสร้างสรรค์ได้... (1) กระเบื้อง (1) กระสอบทราย (1) การกำจัดปลวกแบบประหยัดค่ะ (1) การจัดวางบ้านให้ถูกต้องเหมาะสม (1) การใช้น้ำ (1) การตกแต่งห้องนอน (1) การทาสีบ้านเสริมฮวงจุ้ย (2) การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม (1) การปลูกต้นไม้ตามทิศ (1) การเลือกซื้อบ้าน-คอนโดฯ ให้ถูกหลักฮวงจุ้ย (1) การเลือกพันธุ์ไม้ (1) กำจัด (1) เกร็ดควรรู้ก่อนทำห้องครัว (1) เกร็ดความรู้ (1) ของแต่งบ้านให้โชค (1) ข้อห้ามเกี่ยวกับบ้าน (1) ข้อห้ามของเคหะศาสตร์ (1) ความเชื่อในการจัดฮวงจุ้ยบ้าน (1) เคล็ดไม่ลับ (1) เคล็ด(ไม่)ลับการตกแต่งห้องให้ดูกว้างขึ้น (1) เคล็ดลับ (1) เคล็ดลับการดูแลรักษาขวดแก้ว (1) เคล็ดเสริมดวงให้โชคดี (1) เคล็ดฮวงจุ้ย ที่พบได้ทั่วไป (1) โครงสร้าง (1) จัดตุ้ปลาเสริมฮวงจุ้ย (1) จัดสวนสวยด้วย หิน นานาชนิด (1) จัดสวนสวย..เสริมฮวงจุ้ยบ้าน (1) จัดสวนหย่อมภายในบ้าน (1) จัดแสงสีให้สวนสวย (1) จัด ห้องนอน เพิ่มความเร่าร้อนให้ชีวิตรัก (1) ฉีกรูปแบบตกแต่งภายใน ด้วยกระเบื้องลายผ้าไทย (1) ใช้โทนสีธรรมชาติ แต่งห้องนั่งเล่นให้อบอุ่น (1) ซื้อบ้านมือสอง (1) ดอกไม้ (1) ต้นไม้กับความเชื่อ (1) ต้นไม้กับบ้าน เรื่องร้าย ๆ ก็มีเหมือนกัน (1) ต้นไม้ต้องห้าม (1) ต่อรองราคาได้ (1) เติมความสดชื่น (1) แต่งสวนในห้องน้ำ (1) แต่งห้องเด็กรับเปิดเทอม (1) แต่งห้องตามบุคลิก (1) ถมดิน (1) ทำสปาแบบง่ายๆ ที่บ้านคุณ (1) ทิศที่ดีในการปลุกต้นไม้ (1) เทคนิคซ่อมบ้าน..ที่แม่บ้านก็ทำได้ (1) เทคโนโลยี Smart Home เติมความอัจฉริยะให้บ้านยุคใหม่ (1) นกพิราบสัตว์เลี้ยงมหัศจรรย์ (1) นางฟ้าน้อยๆ บนสวรรค์ในบ้าน เปลี่ยนห้องให้สดใส ด้วยการเพนต์สี (1) บทความเรื่องต้นไม้ช่วยลดความร้อนในบ้าน (1) บัญญัติ10ประการการประหยัดน้ำ (1) บันไดเรือนไทยมีความเชื่อ (1) บ้าน (3) บ้านเดี่ยวแบบชั้นเดียว (1) บ้านที่ผีชอบอยู่ (2) บ้านมีความหมายต่อชีวิต (1) บ้านมือ2 (1) บ้านไม้ไผ่ (1) บ้านสวย : ห้องเล็ก (1) บ้านใหม่ ตามหลักฮวงจุ้ย (1) ใบชากำจัดกลิ่นในไมโครเวฟ (1) พรรณไม้ไทยมงคล (1) พลังงานแสงอาทิตย์ (1) ฟองน้ำ (1) มะละกอสำหรับตำส้มตำ ทำอย่างไรให้กรอบอร่อยไม่นิ่มเละ (1) มาตรฐานผลิตภัณฑ์ (1) มาอ่านเรื่องบ้านมือ2สยองๆ (1) แมลง (1) ระดับดินที่เหมาะสม (1) รูปแบบการซื้อขายบ้านมือสอง (1) ฤดูใบไม้ร่วง (2) วันหยุด (2) วิทยาศาสตร์ (1) วิธีการกำจัดแมงสาบแบบบ้าน ๆ วิธีที่2(เน้นประหยัดและง่าย) (1) วิธีการย่างปลาดุกให้เก็บไว้ได้นานกรอบอร่อย (1) วิธีจัดห้องรับแขก ตามหลักฮวงจุ้ย (1) วิธีใช้คอมพิวเตอร์ไม่ให้กินไฟ (1) วิธีทำบ้านให้น่าอยู่ (1) วิธีป้องกันบ้านจากหัวขโมย 5 แบบ (1) วิธีเลือกกระเบื้องปูพื้นห้องน้ำ (1) วิธีไล่จิ้กจกตุ๊กแกในบ้าน (1) วิธีอยู่กับเพื่อนร่วมบ้าน ที่ไม่เป็นมิตร (1) สกูตเตอร์ (2) สดชื่น (1) สบู่ในห้องน้ำสาธารณะ...ใครว่าไม่สำคัญ (1) สปา (1) สร้างตึกสูง 57 ชั้น จบในเวลา 19 วัน (1) สวน กับดุลยภาพแห่งพลังชีวิต ฮวยจุ้ยกับทิศหน้า... (1) "สวน" กับดุลยภาพแห่งพลังชีวิต "ฮวยจุ้ย" กับทิศหน้าบ้าน (1) สะอาดบ้าน (1) สัตว์เลี้ยงมงคล (1) สารตะกั่ว (1) สาระน่ารู้ เรื่องจอดรถขวางประตูบ้าน (1) สิ่งมีชีวิตจะโผล่ขึ้นมาจากคอห่านส้วมได้อย่างไร (1) สิทธิของผู้ให้เช่าที่ควรรู้ (1) สี (1) สีของบ้าน ตามโฉลกและเลขวันเกิด (1) สีทาอาคาร (1) สีน้ำมัน - หญิงมีครรภ์ (1) หมู่บ้านที่ใช้ชีวิตอยู่บนกองขยะ. (1) หมู่บ้านร้างหลอนที่ใหญ่ที่สุด (1) หลักปัจจัยการพิจารณาทำเลปลูกบ้าน (1) หลักพื้นฐานของบ้านน่าอยู่ (1) หลังคาบ้าน (1) ห้องครัวสุขภาพดี (1) ห้องจัดเลี้ยง (1) ห้องน้ำ (1) ห้องน้ำที่ถูกหลักฮวงจุ้ย (1) "ห้องน้ำ" ห้ามอยู่กลางบ้าน (1) ห้องรับแขก (1) อยู่บ้านว่างๆลองมาปลูกพืชโดยไม่ใช้ดิน (1) อยู่อย่างไรให้ปลอดภัยจากโรคสัตว์เลี้ยงสู่คน? (1) อากาศที่บริสุทธิ์ในบ้าน (1) อากาศเย็น (1) อาคาร (1) ฮวงจุ้ย บ้านยากจน (1) ฮวงจุ้ยห้องนอน เพื่อการนอนหลับฝันดี (1) โฮมออฟฟิศ (1) Acaricide (1) combed cotton (1) home (1) Housetop (1) Huaxi Village (1) lavatory (1) polyester (1) Refrigerator (1) self-cleaning (1) smilehomes (1) Tannic acid (1) toilet (1) UV Protection (1) WORKING with color (1) WORKING with color จิตวิทยาสีในการตกแต่ง (1)